石屎剝落點維修？天花甩石屎、鋼筋外露即時要做嘅事、邊個負責同屋宇署規定

街招編輯部・發佈於 2026-10-08

朝早起身見到床邊有幾舊石屎碎，抬頭一望，天花穿咗個窿、仲見到生銹鋼筋；又或者行過大廈樓下，發現騎樓底、簷篷有石屎跌落。石屎剝落唔只係「難睇」，屋宇署指出，樓宇外部嘅混凝土或批盪剝落可能會造成嚴重後果，危害行人安全。蕉叔整理咗屋宇署、房委會同市建局嘅公開資料，教你點認徵狀、即時要做乜、邊個負責維修，同埋邊類工程要搵註冊承建商。

一、點認：石屎剝落有咩徵狀？

屋宇署列出「混凝土剝落」嘅常見徵狀：

• 表面出現水漬或銹漬，或者滲水；
• 出現裂紋；
• 批盪／飾面磚剝落；
• 表面隆起，大塊混凝土剝落，令生銹鋼筋外露。

屋宇署亦指出，樓宇因老化同自然損耗出現嘅欠妥之處，大部分屬局部及非結構性質，例如髮絲般嘅「非結構性裂紋」，業主可以繼續留意；但如果係混凝土剝落、結構性裂縫（例如穿過批盪深入結構混凝土、喺橫樑上出現、裂縫有銹漬）或者外牆飾面破損（用鎚輕敲有空心聲、表面隆起），業主就應該安排適時維修。

二、即時要做嘅 5 件事

1. 先避開：蕉叔建議唔好企喺剝落位置下面，移開床、嬰兒床、餐枱等經常有人逗留嘅傢俬，同埋提醒屋企人、尤其小朋友唔好行近。
2. 影相記錄：喺安全情況下影低剝落位置、範圍、有冇鋼筋外露同水漬，寫低發現日期；之後搵師傅、同管理處或樓上溝通都有根據。
3. 睇下有冇滲水：屋宇署指出，如果剝落同滲水有關，就要同時解決滲水問題，否則問題唔會徹底解決。天花有水漬，可以先睇屋企漏水點分辨來源；懷疑係樓上單位滲落嚟而雙方傾唔掂，可以致電 1823 向食環署及屋宇署聯合辦事處求助。
4. 通知管理處：剝落位喺外牆、騎樓底、簷篷，屋宇署建議即時聯絡管理公司或業主立案法團（未成立法團就同其他業主商議），盡快安排合資格建築專業人士勘察；喺公用部分（例如公用走廊、樓梯）亦應該通知法團或管理公司跟進。租客就應該盡快通知業主或代理人。
5. 有即時危險就打 999：屋宇署表示緊急個案可以致電 999，以便轉介屋宇署盡快跟進；非緊急嘅危險樓宇查詢或舉報，可以打屋宇署熱線 2626 1616（由 1823 接聽）或者用屋宇署網上舉報表格。

三、邊個負責維修？單位內、公用部分、外牆點分

屋宇署強調，業主要承擔保養自己單位以至樓宇公用部分嘅全部和最終責任，就算已經向政府部門舉報，都唔會免除業主嘅責任。根據屋宇署資料：

• 欠妥之處喺個別單位內：相關業主應自行委聘建築專業人士統籌修葺工程。
• 欠妥之處喺公用部分：業主應通知業主立案法團／管理公司，安排委聘建築專業人士統籌修葺；費用一般由所涉業主按大廈公契規定嘅份數分擔。
• 外牆：屋宇署嘅強制驗樓簡易指南提醒，業主可以參考大廈公契確定外牆是否屬公用部分，有需要可以諮詢法律意見。
• 露台／外廊：同一份指南指出，石屎防護欄外部嘅檢驗及修葺屬外牆範圍，由外牆業主、業主立案法團或所有業主（如無法團）負責；露台／外廊內部（包括天花、地台、石屎防護欄內部同排水系統）就由個別單位業主負責。

屋宇署亦提醒，如果樓宇外部剝落造成人命傷亡或財產損毀，業主或需要負上民事及刑事責任。發現明顯危險而業主未能安排工程，屋宇署會委聘政府承建商代業主進行緊急工程，之後根據《建築物條例》第 33 條向業主追討工程費用和監督費，並可能徵收不多於到期須付費用 20% 嘅附加費。屋宇署自 2024 年起已將外牆勘察行動恆常化；緊急工程只會移除明顯危險，之後嘅修葺仍然要由業主自行跟進。

四、住公屋：搵屋邨辦事處

房委會為所有公共租住屋邨住戶提供「日常家居維修服務」。房委會指出，公屋單位內業主嘅固定裝置及設備（門窗玻璃除外）如因正常損耗需要維修或更換，由房委會承擔；非正常損耗引致嘅維修就由租戶付費。蕉叔建議見到天花或牆身甩石屎，盡快聯絡所屬屋邨辦事處；房委會熱線 2712 2712 每日 24 小時有專人接聽。

五、自己補得唔得？豁免工程同小型工程點分

屋宇署嘅小型工程監管制度單張指出，喺建築物內進行而不涉及樓宇結構嘅一般室內裝修，例如油漆、室內批灰泥或牆紙工程，屬《建築物條例》豁免審批嘅工程，唔使由註冊承建商進行，但仍然要符合建築物規例。

不過，石屎剝落到見到鋼筋，通常已經涉及天花平板、橫樑、柱或承重牆呢類結構構件。屋宇署小型工程項目入面，「修葺結構構件」（柱、承重牆、平板或梁，或者佢哋嘅混凝土伸出物，按原來設計修葺、唔會對懸臂式平板造成額外荷載）有兩個項目：

• 項目 2.17（第 II 級別，類型 A、B）：唔涉及重澆或更換結構構件、唔拆除整層樓面或屋頂、唔涉及鑽孔取芯；業主委任已註冊相應級別及類型嘅承建商，由承建商喺工程展開 7 天前呈交 MW03，完工後 14 天內呈交 MW04。
• 項目 1.17（第 I 級別，類型 A、B）：唔屬 2.17 嘅結構構件修葺（如涉及取芯，只限測試同確定混凝土狀況）；業主要委任訂明建築專業人士同訂明註冊承建商，由建築專業人士喺工程展開 7 天前呈交 MW01，完工後 14 天內呈交 MW02。

至於某項石屎修補實際屬邊個項目，要由建築專業人士或註冊承建商按現場情況判斷。屋宇署建議業主進行樓宇修葺前，先徵詢建築專業人士意見，包括委聘註冊承建商或註冊小型工程承建商；如果工程要屋宇署事先批准圖則及同意展開，就必須聘用註冊一般建築承建商，喺認可人士監督下進行。外牆維修一般仲需要設置雙重棚架、保護網及防墜斜棚。點樣查承建商註冊，可以睇點樣查牌？；小型工程制度詳情睇屋宇署小型工程監管制度。

六、大廈收到強制驗樓通知？

強制驗樓計劃涵蓋樓齡 30 年或以上嘅樓宇，「石屎出現裂痕或剝落／鋼筋外露」係屋宇署列明要檢驗同修葺嘅情況之一。如果業主發現私人處所內嘅主要結構構件（例如結構牆或柱）出現嚴重欠妥情況，屋宇署建議聯絡負責檢驗公用部分嘅註冊檢驗人員，以便進行檢驗及安排修葺。步驟同時限可以睇強制驗樓計劃係咩？。

七、維修費用有冇支援？

• 屋宇署「樓宇安全貸款計劃」：私人樓宇（包括住宅、綜合用途、商業及工業樓宇）嘅業主，不論工程係自願定按法定命令進行，都可以個別申請貸款進行樓宇修葺、維修同改善工程；業主立案法團就唔可以代業主借。查詢熱線 2626 1579。
• 市建局「樓宇復修綜合支援計劃」：設有大廈「公用地方維修資助」，同埋俾有需要自住業主申請嘅「有需要人士維修自住物業津貼計劃」等；申請資格（例如樓齡、差餉租值上限、業主大會決議）同資助額以市建局「樓宇復修平台」最新須知為準。

八、搵師傅前要準備乜？

• 剝落位置、範圍同相片（遠景加近鏡），有冇鋼筋外露、水漬；
• 位置屬單位內定公用部分，已經問過管理處未；
• 要求書面報價，列明工序、物料、施工範圍同保養，比較方法參考點揀師傅、睇報價單；簽約前睇埋裝修合約要寫清楚嘅位；
• 問清楚承建商有冇註冊相應小型工程級別同類型，同埋邊個負責呈交小型工程表格；
• 舊樓打鑿前留意懷疑石棉點處理，工程期間嘅裝修噪音時間同清泥頭規定。

秋冬想順便翻新，可以用裝修預算表列好項目先問價。

九、要搵師傅？

可以經街招叫師傅報價：講低剝落位置（天花、牆身定外牆）、大約範圍、有冇鋼筋外露同地區，我哋人手審核後轉交合適商戶聯絡你。你亦可以睇內外牆維修商戶名錄、內外牆維修分類、防水補漏分類，或者商戶名錄按地區搵；師傅亦可以免費刊登。揀邊位師傅都好，記得先喺屋宇署名冊核對註冊資料。

資料來源（資料查核日期：2026-10-08）

• 屋宇署：樓宇欠妥之處（混凝土剝落徵狀、維修責任） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：業主的責任（樓宇外部剝落、緊急工程及附加費） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：樓宇外牆的恆常化勘察行動 www.bd.gov.hk
• 屋宇署：妥善維修樓宇要聘用合資格建築專業人士及承建商（單張，PDF） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：小型工程項目 1.17（修葺結構構件） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：小型工程項目 2.17（修葺結構構件） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：小型工程監管制度——室內裝修／改建及分間樓宇單位（單張，PDF） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：強制驗樓計劃簡易指南（PDF） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：樓宇安全貸款計劃 www.bd.gov.hk
• 屋宇署：聯絡我們（熱線、緊急聯絡） www.bd.gov.hk
• 香港房屋委員會及房屋署：日常家居維修服務 www.housingauthority.gov.hk
• 香港房屋委員會及房屋署：租戶自費修葺項目 www.housingauthority.gov.hk
• 香港房屋委員會及房屋署：房委會熱線 www.housingauthority.gov.hk
• 市區重建局樓宇復修平台：有需要人士維修自住物業津貼計劃 www.brplatform.org.hk
• 市區重建局樓宇復修平台：公用地方維修資助須知（PDF） brplatform.org.hk

本文只供一般參考，唔構成專業或法律意見；個別工程屬豁免工程定小型工程、責任誰屬，以屋宇署、大廈公契及專業人士意見為準。如有即時危險，請致電 999。

🧮 免費工具：裝修預算表——幾份裝修報價逐項比較，可匯出 Excel。