屋企漏水點分辨來源？天花、牆身、窗邊滲水初步判斷

街招編輯部・發佈於 2026-09-25・更新於 2026-10-10

「屋企漏水」係香港業主同租客最頭痛嘅問題之一：唔單止影響裝修，仲可能引起發霉、電力安全風險同鄰里爭拗。處理滲水嘅關鍵係搵啱來源，否則油幾多次油都會再起泡。以下係一般人可以自己做嘅初步判斷。

一、先觀察：水喺邊度出現、幾時出現？

• 天花滲水：常見來源係樓上單位浴室或廚房嘅去水喉、地台防水層，或者樓上嘅供水喉。
• 窗邊或外牆滲水：如果落大雨時先明顯，多數同窗框膠邊、外牆裂縫有關。邊個負責維修、滲水辦幫唔幫手，見外牆滲水邊個負責？。
• 牆腳或地台潮濕：可能係自己屋企或者隔籬單位嘅喉管滲漏。
• 頂樓單位：要考慮天台防水層老化。

建議準備一本簡單嘅記錄：日期、天氣、滲水位置同範圍變化，並定期喺同一角度影相。呢啲資料對之後同師傅、鄰居或管理處溝通都好有用。

二、簡單測試：係咪自己屋企嘅供水喉？

1. 關閉屋企所有水龍頭，確保冇人用水、冇電器（例如洗衣機）入水。
2. 記低水錶讀數，或者觀察水錶上嘅細指針有冇轉。
3. 等一段時間再睇，如果讀數仍然變動，代表供水系統可能有滲漏，應搵持牌水喉匠跟進。

三、同滲水「時間」配對

如果天花滲水喺樓上沖涼或者用廚房之後先出現，較大機會同樓上去水或地台防水有關；如果全日持續滴水，可能係供水喉問題；如果只喺落雨天出現，就要睇外牆、窗邊或天台。呢種配對唔係百分百準確，但可以幫你同師傅縮窄範圍。

四、同樓上鄰居溝通

懷疑滲水來自樓上，最直接嘅做法係有禮貌咁同對方傾，約時間一齊睇下。可以帶埋你嘅記錄同相片，講清楚係「懷疑」而唔係指控。好多時雙方一齊搵師傅檢查，會比即刻投訴更快解決。

五、傾唔掂點算？向「滲水辦」（聯合辦事處）舉報

如果滲水影響環境衞生、樓宇結構或者樓宇安全，而雙方未能自行解決，可以經 1823 向食物環境衞生署及屋宇署聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）舉報。根據聯合辦事處公布嘅資料：

• 聯絡時間：聯合辦事處一般會喺收到舉報後 6 個工作天內聯絡舉報人；簡單、而相關業主／住戶合作嘅個案，一般可以喺 90 個工作天內完成調查並通知結果，未能完成會書面通知進度。
• 濕度 35% 門檻：職員會先到舉報人單位量度滲水位置。如果濕度數值低於 35%，聯合辦事處唔會安排下一步調查；之後階段量到低於 35%，亦會按程序暫停跟進。所以最好喺滲水明顯時舉報，並保留相片同記錄。
• 2026 年 7 月 16 日起嘅新程序（先導計劃）：第一階段會加用紅外線熱成像配合電子濕度儀；如果濕度達 35% 或以上，而有理由相信滲水來自上層單位，會向上層業主／佔用人發出「建議維修通知」，要求喺 28 個曆日內自行檢查同完成維修。時限過後仍然滲水，就會同步進行第二階段（基本調查，例如色水測試、濕度監測）同第三階段（顧問公司專業調查）。
• 確定源頭之後：聯合辦事處可以根據《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）向源頭單位發出「妨擾事故通知」，要求限期減除滲水妨擾；新程序下，政府會向未履行維修責任嘅上層單位收回調查及覆檢嘅檢驗費用。

如果滲水涉及大廈公用部分，例如外牆、公共喉管或天台，就應該通知管理處或業主立案法團安排維修。水務署一般唔會介入冇證據顯示浪費供水、只係輕微滲水滋擾嘅私人糾紛。

六、揀防水補漏師傅要留意

• 要求師傅先檢查及解釋懷疑來源，而唔係一開口就建議全屋重做。
• 報價單寫清楚工程範圍、用料、施工方法同保養條款。
• 涉及外牆或樓宇結構嘅工程，可能受屋宇署小型工程監管制度規管，應確認承辦商資格。
• 完成後保留單據及工程相片，日後轉手或再有問題時有根據。

七、滲水期間嘅安全

如果水滲近燈座、電掣或插座，應先關閉相關電路並停止使用，再搵註冊電業工程人員檢查。長期潮濕亦容易發霉，可用抽濕機保持乾爽，並清潔受影響位置。

長期滲水令天花甩石屎、見到生銹鋼筋，可以參考石屎剝落點維修？。

資料來源（資料查核日期：2026-10-10）

• 食物環境衞生署及屋宇署聯合辦事處：滲水事宜——聯合辦事處可提供的幫助 www.waterseepage.gov.hk
• 聯合辦事處：優化處理樓宇滲水檢測程序先導計劃 www.waterseepage.gov.hk
• 食物環境衞生署：調查私人樓宇滲水程序——樓宇業主／住戶須注意事項（新程序） www.fehd.gov.hk

本文只供一般參考。滲水成因複雜，實際情況請交由合資格人士檢查判斷。