外牆滲水邊個負責？落雨滲入、窗邊濕漬同公用外牆點分

街招編輯部・發佈於 2026-10-10

落大雨先見到窗邊或外牆位濕漬、批盪鼓起，甚至天花一角有水痕——好多街坊第一句就問：外牆滲水邊個負責？同樓上沖涼漏落嚟唔同，雨水經天台、平台、露台、外牆或窗戶滲入，處理路徑同「邊個俾錢」都唔一樣。蕉叔整理屋宇署、食物環境衞生署及屋宇署聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）同強制驗樓計劃嘅公開資料，幫你分清責任同下一步。

想先分辨係咪供水喉、樓上去水定雨水滲入，可以睇屋企漏水點分辨來源；天花已經甩石屎或者鋼筋外露，另見石屎剝落點維修。天台／平台漏水專題見天台漏水防水方法。

一、點樣初步判斷係「外牆／窗邊雨水」？

滲水辦同屋宇署公開資料都提到，雨水經外牆、窗戶、天台等滲入，同室內供水／排水漏水嘅徵狀往往唔同。實務上可以留意：

• 時間：主要喺落大雨、打風落雨或者連場雨之後先明顯；天晴幾日可能變乾或者減輕。
• 位置：近外牆、窗框周邊、窗楣／窗簷底、冷氣機位附近外牆、露台門框，或者貼近外牆嘅天花／牆角。
• 同用水無關：樓上沖涼、洗碗之後唔一定跟住滲；自己關掉水錶旁總掣之後，濕漬仍然喺落雨時出現。

呢種初步配對唔係百分百準確，現場可能同時有窗框膠邊老化、外牆裂縫、飾面空鼓，甚至夾雜室內喉漏。影低天氣、滲水時間同位置相片，之後同管理處或師傅溝通會清楚啲。

二、邊個負責？先睇公契：外牆係咪公用部分

屋宇署強調：業主要承擔保養自己單位以至樓宇公用部分嘅全部和最終責任；向政府部門舉報都唔會免除呢個責任。

• 欠妥之處喺個別單位內：相關業主應自行委聘建築專業人士統籌修葺（例如單位內側牆身批盪、自己窗框周邊嘅室内修補——實際範圍以公契同現場判斷為準）。
• 欠妥之處喺公用部分：應通知業主立案法團／管理公司，安排委聘建築專業人士統籌；費用一般由所涉業主按大廈公契規定嘅份數分擔。
• 外牆：屋宇署強制驗樓簡易指南提醒，業主可以參考大廈公契確定外牆是否屬公用部分，有需要可以諮詢法律意見。好多大廈將外牆列作公用部分，由法團統籌檢驗同修葺；但每幢樓公契寫法唔同，唔可以一概而論。

租客發現外牆／窗邊滲水，應盡快通知業主或代理人；同時可以請管理處記錄，方便法團跟進公用外牆工程。

三、滲水辦幫唔幫手？雨水外牆滲漏嘅限制

聯合辦事處指出：喺正常情況下，由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶所引致嘅滲漏，以及供水喉管破損引致滲水，一般唔會構成公眾衞生問題，亦唔係聯合辦公室可以引用《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）提出起訴嘅妨擾。

儘管如此，聯合辦事處會：

• 勸喻大廈業主立案法團聘請建築專業人士檢查外牆或天台，並聘請登記承辦商進行修葺；
• 有需要時將個案轉介屋宇署，跟進樓宇安全事宜；
• 若涉及供水喉失修而浪費供水，轉介水務署跟進。

換言之：外牆雨水滲漏唔係「打 1823 就一定有人罰上層」嗰類個案；重點仍然係法團／業主按公契安排檢查同維修。如果滲水同時可能涉及樓上單位排水／地台防水（用水後先滲、濕度持續偏高），先參考滲水源頭同滲水辦程序（包括濕度 35% 門檻、2026 年新程序）。

四、即時同跟進可以做乜？

1. 安全先：避開甩石屎、鬆脫飾面下面；有即時危險打 999 轉介屋宇署。非緊急危險樓宇查詢可打屋宇署熱線 2626 1616（由 1823 接聽）。
2. 記錄：影低外牆／窗邊滲水位置、落雨時間、有冇鼓起空鼓；寫低通知管理處嘅日期。
3. 通知管理處／法團：要求按公契檢查外牆、窗簷、批盪／飾面；問清楚會唔會委聘建築專業人士勘察。
4. 核對公契：外牆、窗戶（公用走廊窗 vs 單位窗）、簷篷邊個負責，以公契為準；唔清楚就請法團或法律意見解釋。
5. 單位內側臨時減損：喺確認唔影響結構同安全下，可以抹乾、抽濕、移開受潮傢俬；唔好自己喺外牆搭棚或鑿公共構件。

五、強制驗樓同外牆：公契點寫都要檢驗？

強制驗樓計劃涵蓋樓齡 30 年或以上嘅私人樓宇（不高於三層嘅住用樓宇除外）。訂明檢驗範圍包括樓宇嘅公用部分、外牆及伸出物或招牌。屋宇署資料列明檢驗構件包括外牆、外牆飾面（飾面磚、批盪等）、防護欄障，以及附建物等；並指出檢驗涵蓋外牆時，不論外牆是否公用部分。收到法定通知嘅大廈，外牆相關訂明檢驗同修葺一般由法團／業主按計劃時限統籌。詳情見強制驗樓計劃係咩？。

六、維修前要留意嘅工程同資格

• 外牆修葺往往要棚架、防護網；涉及結構構件修葺可能屬屋宇署小型工程監管制度項目，要註冊承建商／訂明建築專業人士呈交表格。
• 只係室内油漆、批盪，可能屬豁免審批嘅一般裝修，但仍要符合建築物規例；外牆飾面破損、混凝土剝落就不應拖。
• 舊樓動工前留意懷疑石棉物料；比較報價見點揀師傅、睇報價單。

七、要搵師傅？

如果法團／管理處確認可以由單位安排（或你需要防水／批盪報價作參考），可以經街招叫師傅報價（防水補漏）或叫師傅報價（內外牆維修）：講低係落雨先滲、近窗定近外牆、有冇飾面空鼓／石屎剝落同地區。你亦可以睇防水補漏商戶名錄、內外牆維修商戶名錄、防水分類，或者按地區搵；師傅可以免費刊登。揀邊位都好，涉及外牆或結構工程記得核對屋宇署註冊資格。

資料來源（資料查核日期：2026-10-10）

• 聯合辦事處：滲水事宜——聯合辦事處可提供的幫助（雨水經外牆／窗戶滲漏之說明、轉介屋宇署） www.waterseepage.gov.hk
• 聯合辦事處：優化處理樓宇滲水檢測程序先導計劃／新程序須知 www.waterseepage.gov.hk
• 屋宇署：業主的責任（公用部分、樓宇外部維修） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：樓宇欠妥之處（外牆飾面破損、單位內／公用部分責任） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：強制驗樓計劃——涵蓋範圍與標準（公用部分、外牆及伸出物） www.bd.gov.hk

本文內容只供一般參考，並非法律或建築專業意見。每幢大廈公契、現場結構同滲水成因都不同，實際責任同工程範圍請按公契、管理處安排，以及合資格建築專業人士判斷。

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