冷氣漏水邊個負責？滴水投訴同維修前要問清

街招編輯部・發佈於 2026-11-03

冷氣機滴水、漏水，第一反應往往係「邊個畀錢整」。其實要先分清兩件事：一係造成衞生妨擾／投訴（例如滴中行人、樓下天花），二係單位內維修費由邊方承擔（業主、租客定安裝方）。兩者唔係同一條線。法例同投訴途徑已整理喺冷氣機滴水點算？自查、法例同投訴；滲水源頭另見滲水點搵源頭。本文聚焦責任點釐清同叫師傅前要問清啲乜，唔轉載市價，亦唔代替法律意見——租務維修責任以租約同個案事實為準。

一、先分清：冷凝水滴水 ≠ 一律你屋企事

常見情況可以好唔同，自查時先對位：

• 室內機／窗口機冷凝水外濺：去水喉鬆脫、排水孔塞、托盤裝唔穩、機身唔水平——多數屬機本身去水問題；食環署單張亦列出呢啲常見成因（詳見滴水文）。
• 天花／牆角滲水：未必係冷氣；可能係上層廁所、渠管、外牆。應先排除滲水源頭，見滲水點搵源頭同外牆滲水邊個負責。
• 只喺落雨先濕：要留意外牆、窗邊、室外機支架位，唔好一開始就斷定係「冷氣責任」。
• 樓下投訴你滴水：即使你覺得「機無壞」，食環署仍可就衞生妨擾跟進；處理同罰則框架見滴水文，唔喺呢度重複數字。

⚠️ 檢查窗口機或室外機時唔好攀出窗外；要高空或外牆工作，應交專業人員。

二、角色點分：業主、租客、管理處、鄰單位

社區法網（CLIC）指出：物業維修保養責任主要取決於租約條款；一般做法雖有「業主負責外部／結構、租客負責內部／非結構」嘅慣例，但詞語解釋容易爭拗，所以租約寫明先至穩。冷氣機多數唔自動等同「主要結構」；有啲租約會明文列明冷氣由邊方保養，有啲只寫「附傢俬電器」而冇寫維修——後者爭議較大。

• 業主／出租方：若租約列明冷氣由業主維修保養，實務上應喺租客書面通知後，喺合理時間安排檢查／維修。即使租約冇寫死，業主有時亦會因善意或保護資產而處理故障冷氣（CLIC 亦舉過更換故障冷氣機作例子），但唔等於法律上必然有責任。
• 租客／佔用人：常見條款要求租客負責日常合理使用同基本清潔（例如隔塵網）；「正常損耗」通常唔算租客人為損壞，但以租約原文為準。發現滴水應盡快書面通知（WhatsApp／電郵亦可，保留紀錄），唔好長期照開導致擴大損毁。
• 管理處／法團：公用地方或大廈外牆相關問題，可先報管理處；私人單位內機問題多數仍由業主／住戶跟進。
• 鄰單位／樓上機：滴你窗簷或晾衫架，可先經管理處協調；持續妨擾可按滴水文途徑向食環署／1823 投訴。
• 安裝／維修商：若新裝不久、保養期內，保留單據同保養條款，先向原安裝方查詢。

重要提醒（跟一般租務原則）：唔好擅自扣租或停交租金去抵銷維修費，除非已有書面協議或取得專業法律意見——欠租爭議可以同維修爭議分開變嚴重。

三、自查清單（報修／投訴前）

• □ 滴水係室內地／牆、定係室外／行人路／樓下？
• □ 只開冷氣先滴，定係落雨先濕？
• □ 窗口機／分體機？室內機去水盤、去水膠喉有冇鬆脫或積水？
• □ 隔塵網幾時洗過？（基本清潔見冷氣清洗點安排）
• □ 天花滲水有冇異味、發霉、燈位入水？（可能唔係冷氣）
• □ 租約有冇寫冷氣維修／「附屬電器」條款？交樓清單有冇列明機況？
• □ 已拍相／短片，並以文字通知業主、代理或管理處？

四、叫師傅前：用同一套問題問清

電話傾完，用文字確認先約時間。一般報價原則亦可參考點揀師傅、睇報價單同通渠報價提問清單（去水喉塞常見）。

• □ 檢查費同維修費分開計唔計？檢查後唔修，檢查費點收？
• □ 判斷係清洗、通去水管、換零件定要移機？要求書面寫明成因（例如排水孔塞／托盤／膠喉／泵）。
• □ 高空／外牆／搭棚：包唔包、安唔安全做、需唔需要大廈批准？
• □ 零件同雪種：另計定包？舊件可唔可以保留給業主／租客過目？
• □ 單據公司名同商業登記一唔一致？收款戶口係咪同一間？
• □ 保養期：今次工序書面保養幾耐？包人工定包零件？

消委會同防騙提示同樣適用：可疑收款戶口可用警方「防騙視伏器」評估；查詢可打防騙易 18222。

五、投訴／求助（只列公開渠道）

• 冷氣滴水衞生妨擾：食環署熱線 2868 0000（1823 接聽）或網上表格；細節見滴水文。
• 租約維修爭議：先以租約同書面紀錄為本；一般法律資訊可參考社區法網（CLIC）租務維修說明；複雜個案應諮詢法律專業人士。
• 消費服務質素：可向消費者委員會查詢／投訴途徑求助。

六、喺街招 gaichiu 點跟進

可以睇水電分類、水電商戶名錄。想搵師傅跟進去水或冷氣相關工程？可先叫水電報價（人手審核，電話電郵唔公開）。如果你係相關服務商戶，可免費廣告刊登（水電）；步驟見香港免費分類廣告點刊登。商戶想認領名錄或升★精選，見廣告服務。

資料來源（資料查核日期：2026-11-03）

• 社區法網（CLIC）：一般來說，誰應負責維修及保養物業？ www.clic.org.hk
• 站內整理（食環署／1823／政府公報）：冷氣機滴水點算？（罰則同投訴以該文及官方最新頁為準）
• 消費者委員會：投訴及查詢途徑 www.consumer.org.hk
• 稅務局：商業登記查冊服務 www.ird.gov.hk
• 香港警務處：防騙視伏器／防騙易 18222 cyberdefender.hk

本文只供一般參考，並非法律意見。租務同妨擾個案結果視乎租約、事實同官方執法；收費以商戶書面報價為準，唔轉載市價數字。