僭建物點處理？常見類型、清拆令、買樓前點查同業主責任

街招編輯部・發佈於 2026-10-10

舊樓天台鐵皮屋、平台玻璃屋、外牆大型簷篷、走廊改劏房——街坊成日問：呢啲算唔算僭建物？收到屋宇署信又點算？蕉叔根據屋宇署僭建物專頁、執法政策、業主責任同「百樓圖網」公開資料，整理常見類型、清拆令同法定警告通知嘅分別、買樓／租樓前可以點查，以及業主責任。想一次過睇晒香港家居維修同驗樓資訊，可以返街招首頁由分類開始。

相關主題：強制驗樓計劃、強制驗窗、收樓驗樓清單、小型工程監管制度、點樣查承建商牌照。

一、咩係僭建物？

根據屋宇署，一般而言僭建物係指違例建築工程，包括：未經建築事務監督事先批准及同意嘅樓宇內部加建／改動或外部建築工程；未有按照《建築物條例》（第 123 章）「小型工程監管制度」簡化規定進行指定小型工程；或者內部加建／改動雖唔涉及結構，但未能符合條例及相關規例訂明嘅建築標準。

簡單嚟講：唔係「自己屋企改吓就一定得」——好多改動要事先批准、同意，或者循小型工程程序由合資格人士做同申報。自己估唔準就先問建築專業人士。

二、常見類型（屋宇署列出）

屋宇署「僭建物簡介」列舉嘅常見例子包括：空調機／冷卻塔支架、簷篷、平台構築物、天台搭建物、分間單位（劏房）、招牌、建築物結構改動工程、錯接排水渠等。

某一個構築物是否僭建，要對照批准建築圖則、入伙紙、小型工程記錄同現場狀況，唔可以單憑「好似好常見」就當合法。買樓／收樓時懷疑有僭建，宜參考驗樓清單同委聘專業人士視察。

三、清拆令同法定警告通知

屋宇署可向業主發出法定命令，規定拆除須予以取締嘅僭建物；或者發出法定警告通知，並把通知註冊喺物業業權記錄上。收到任何書面文件，都要睇清楚種類、限期同工程範圍，以該份文件為準。

屋宇署「執法」專頁列明，會就下列須予以取締項目發出清拆令，並喺土地註冊處登記，例如：對生命財產構成明顯威脅或迫切危險嘅僭建物；新建僭建物（不包括獲法定豁免者），不論主體樓宇落成日期；樓宇外部僭建物（天台及平台、天井及後巷、從外牆伸出者——不包括家居小型工程檢核計劃同招牌檢核計劃涵蓋嘅構築物，以及其他小型適意設施）；內部並構成明顯威脅或迫切危險者（例如分間單位相關、阻礙逃生或嚴重滲水引致結構損毀／超荷載）；構成嚴重衞生或環境滋擾者（例如錯接排水系統）；大型獨立僭建物；大規模行動目標涵蓋嘅類型或樓宇；以及喺獲豁免計入總樓面面積嘅環保／適意設施（露台、空中花園、平台花園等）內嘅違例改動或其他僭建物。

唔屬上述列表嘅其他僭建物，屋宇署亦可發出法定警告通知並登記喺業權記錄。

四、業主責任

屋宇署指出：僭建物影響樓宇安全，亦會降低物業價值，業主不應僭建。現存僭建物應主動安排清拆；公用地方則由所有業主或業主立案法團合力拆除。業主有責任確保處所冇僭建物。公用部分擬進行改動，必須符合建築規例；動工前應諮詢建築專業人士／註冊承建商／認可人士（如有需要），按需要向屋宇署提交文件，並遵從公契，事先徵求法團或管理公司同意。

收到清拆令須喺指定期限內清拆。無合理辯解而不遵從屬刑事罪行，最高可處監禁一年及罰款港幣 200,000 元；情況持續可另處每日罰款港幣 20,000 元。屋宇署或會指示政府承建商代為清拆，再向業主追討工程費、監督費及附加費。命令會喺土地註冊處登記；有按揭則財務機構會獲知會。業主可向樓宇安全貸款計劃申請貸款進行清拆（詳見屋宇署計劃專頁）。舊樓清拆前若懷疑石棉，見舊樓石棉注意事項。

五、買樓／租樓前點查？

屋宇署清楚寫明：即使冇法定命令，亦不代表冇僭建物。準買家應視察物業，並喺樓宇資訊中心或「百樓圖網」查閱批准圖則及小型工程記錄，有需要向專業人士取意見；亦可向賣方索取資料或向屋宇署查詢。

1. 現場視察：留意天台／平台／外牆搭建物、改間隔、大型簷篷、走火通道有冇被改。租客睇樓可問業主／代理有冇已知清拆令或警告通知，並要求書面確認。
2. 土地註冊處查冊：屋宇署按現行程序會將法定命令送交土地註冊處登記，遵從後註銷。注意：將命令註冊並非條例強制要求，部分較早命令可能仍未登記。
3. 屋宇署網上命令搜尋（第一階段）：可搜尋 2021 年及之後根據第 24 條（只涉渠務）、第 26、26A、28 條發出嘅命令遵從狀況——涵蓋有限，查完唔等於冇僭建。
4. 百樓圖網（BRAVO）：須網上登記，可查樓宇及小型工程記錄並訂購副本（網址見文末）。
5. 樓宇資訊中心：可查閱／複印私人樓宇記錄、小型工程記錄及入伙紙（須繳費）。地址：九龍油麻地海庭道 11 號西九龍政府合署北座屋宇署總部 2 樓；熱線 2626 1207（1823 接聽）。戰前樓、新界豁免屋及部分房委會已出售樓宇等，中心可能無記錄。
6. 專業意見：屋宇署建議擔心有僭建嘅準買家徵詢建築專業人士。實務見驗樓清單；強制計劃見強制驗樓同強制驗窗。

唔同區舊樓情況差異可以好大，可喺街招按地區睇服務，或用油尖旺、深水埗等搜尋 Narrow 落附近刊登。

六、收到清拆令之後

接獲法定命令後，業主應委聘建築專業人士及／或承建商提供意見並拆卸。符合小型工程描述嘅拆卸，可循小型工程監管制度進行。

• 涉及拆卸一幢樓宇或其大型／重要部分：應委聘認可人士、註冊專門承建商及註冊結構工程師，並確保安全措施。
• 唔涉及上述大型／重要部分：應委聘註冊承建商；並應委聘認可人士或註冊結構工程師確保安全措施。

以清拆令文字為準。相關名單備存於屋宇署可供免費查閱；核對方法見點樣查牌。報價同合約見點揀師傅、睇報價單。若屬小型工程又涉公用部分，屋宇署強烈建議開工前先諮詢共同業主、法團及／或管理公司，並注意公契民事責任。

想延期可書面申請並述明理由，但屋宇署通常唔會批准（除非十分特殊；例如以「已出租」為理據一般唔夠），應盡快遵從。

七、家居小型工程檢核計劃

就收到法定警告通知、不屬須予以取締嘅情況，業主可考慮參加家居小型工程檢核計劃，以保留喺 2010 年 12 月 31 日前豎設嘅晾衣架、簷篷、冷氣機支承構築物／金屬支架。除非已獲檢核項目日後變得危險，否則屋宇署不會執法清拆。資格同程序以屋宇署最新公佈為準——唔係所有簷篷／支架都自動受保護。

八、要搵人清拆或驗樓？

確認要清拆或安排專業視察時，可經街招叫清拆還原報價或叫驗樓驗窗報價：講低係天台／平台／簷篷／改間隔定收到清拆令、樓齡同地區。亦可睇清拆還原商戶名錄、驗樓驗窗商戶名錄、清拆分類、驗樓驗窗分類、裝修分類；師傅可免費刊登。涉及拆卸或小型工程記得核對屋宇署註冊資格。

資料來源（資料查核日期：2026-10-10）

• 屋宇署：僭建物簡介 www.bd.gov.hk
• 屋宇署：執法（須予以取締、清拆令、法定警告通知） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：如何清拆僭建物？（應委聘人士、家居小型工程檢核計劃） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：業主的責任 www.bd.gov.hk
• 屋宇署：法定命令常見問題（查冊、冇命令≠冇僭建、延期） www.bd.gov.hk
• 屋宇署：百樓圖網 www.bd.gov.hk · bravo.bd.gov.hk
• 屋宇署：樓宇資訊中心 www.bd.gov.hk
• 屋宇署：法定命令搜尋（第一階段） www.bd.gov.hk

本文只供一般參考，並非法律或建築專業意見。每幢樓宇圖則、公契、命令內容同現場狀況都不同；實際是否僭建、點樣清拆、要委聘邊類人士，請以屋宇署文件、批准記錄及合資格建築專業人士判斷為準。

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